张跃先
当前，我国住房发展进入一个新阶段，从“有没有”转向“好不好”，物业运维作为建筑项目建设全生命周期的重要环节，正是“好房子”的核心价值体现。以数字化、网络化、智能化为抓手，通过科技创新、数字赋能，提升物业管理现代化水平，更好推进物业服务现代化，这是未来物业行业发展的必由之路。
把握时代需求：现代化物业管理是构建房地产发展新模式、建造“好房子”的必然选择
“好城区”需要“好房子”作为基础。当前，打造宜居、韧性、智慧、安全城市成为社会广泛共识。住房作为城市发展的重要载体，从安全性、宜居度、承载力上都发挥着突出作用，“好房子”不再局限于建筑本身的结构和空间布局，其内涵已拓展到居住环境的舒适性、安全性、便捷性以及可持续发展性等多个方面。“好房子”是人民群众对美好生活的共同期盼，是好小区、好社区、好城区的基础。
“好房子”需要“好物业”作为支撑。物业管理作为房地产项目全生命周期的关键部分，与生活品质紧密相连，成为衡量“好房子”的关键因素之一。现代化物业管理赋予“好房子”更加鲜活的生命力，实现住房和小区全方位价值提升。首先是提升服务品质感，现代化物业管理是房屋及配套设施设备稳定运行和长期维护的可靠保障，能够延长房屋的使用寿命，确保“好房子”的物理品质常住常新、经久不衰。其次是提升服务归属感，优质的物业管理服务能营造良好的社区环境和浓厚的人文氛围，使“好房子”成为充满温暖的社区大家庭。最后是提升服务安全感，现代化物业管理通过合理的资源配置、科技加持以及安全防范措施，保障居民生命财产安全，推动“好房子”实现安全居住和可持续发展的双重目标。
“好物业”需要“好项目”作为示范。长沙物业管理行业一直在不断探索创新管理模式，提出“党建引领、科技赋能、依法治理、依规办理”的16字方针，推动物业领域管人、管钱、管事的规范化、制度化、常态化。通过党建引领，不断完善构建小区基层治理体系，实现社区党组织、业主委员会和物业服务企业的有效联动与协同治理。例如，湖南鹏基物业在长沙市21个小区建立党建示范点，通过党建引领，充分发挥党支部战斗堡垒作用，4年来集中整治小区突出问题1200多件。同时，通过强化服务标准、开展技能竞赛等活动，推动物业服务企业的专业化、规范化。目前，长沙已有第一湾、景秀江山家园等一批小区荣获全国和省级“美好家园”称号，物业管理覆盖率稳步提高，行业整体形象和服务水平显著提升，为“好房子”建设奠定了基础。
领会本质内涵：现代化的物业管理是数字化、网络化、智能化赋能的新兴行业
现代化物业管理的本质是进行行业变革。当前，数字化、网络化、智能化思维和技术的飞速发展深刻影响着物业管理行业。系统思维为物业管理建立了新的行业生态，将物业管理作为建筑全生命周期的重要环节进行谋划布局，提升行业管理和服务效率。数字技术为物业管理提供了海量的数据资源，通过对这些数据的深入分析和挖掘，实现对物业项目的精准管理和科学决策，打破信息壁垒，搭建起物业服务企业、业主等各方之间高效的信息共享和沟通桥梁。智能管理能有效提高物业管理的效率和质量，通过“自动化减人、智能化少人”降本增效。实现“一次投入，长期受益”，为业主带来了更加便捷、安全的服务体验。物业服务企业可以针对性地提供个性化服务，提升业主的体验感、获得感、幸福感。
现代化物业管理的关键是推动项目实践。变革必须以创新来推动，创新需要深入实践。长沙积极开展智慧物业建设，取得一系列显著成果。单项技术应用层面，湖南水清木华物业在雨花区运达中央广场项目引入物联网技术，实现了对设施设备的远程监控和智能化管理；湖南保利物业在保利香槟国际项目引入智能传感器，实时监测电梯运行状态，及时发现并排除故障隐患，有效保障电梯安全；万科物业在桔园小区引入大数据分析技术，通过分析业主报事数据，提前预测可能出现的问题，安排维修保养，实现从被动服务向主动服务的转变。在综合应用层面，湖南东方红科技创新中心项目全过程应用“BIM+装配式”技术，通过竣工轻量化BIM模型导入智慧运维平台，在数字世界还原园区物理世界，再利用物联网技术实现园区人员、车辆等20余项智慧运营管理。
湖南东方红科技创新中心智慧运维平台
现代化物业管理的难点是解决当前问题短板。在推动物业管理现代化过程中，遇到以下三个问题：缺少标准化的软件工具。随着数字化、网络化、智能化思维的广泛传播，一批具有行业前瞻性的物业服务企业已开始探索使用软件工具进行物业管理。目前，由于数据标准统一性及传感设备兼容性等问题，导致相关软件工具建成后没有达到预期目标；缺少源头式的管理措施。目前，大部分工程项目由物业服务单位承接项目运维工作，竣工交接过程仅承接建设项目实体，物业单位建设运维相关平台时，需要进行二次翻模及传感器铺设，导致项目数字化、智能化管理进展艰难；缺少全过程的数据支撑。物业管理涉及整个项目实体，物业运维单位仅通过项目图纸、文字档案无法快速了解项目建设全过程，导致管理容易发生疏漏、增加运营成本。
明晰实施路径:以开发企业为龙头，为主体推动数智物业策划建设管理全过程应用
在充分把握背景和行业发展本质的基础上，长沙通过一系列思考和实践，明确以数智物业为具体表现形式的现代化发展目标，走出了一条符合当地实际的科学路径。主要包括五大环节：
源头策划：将现代化物业管理思维贯穿项目全生命周期。项目业主是现代化物业管理落地实施的“源头活水”。业主单位要将自己视为“一把手”，将现代化物业管理项目视为“一把手工程”，从一开始就将数字化、网络化、智能化的“基因”植入项目全生命周期，将数智物业融入项目整体规划，构建完整闭环管理体系。在项目定位时，应充分考虑未来业主需求和市场发展趋势，明确数智物业的功能定位和服务标准。要在长沙智能建造五大应用场景中选择4.0应用场景，以“BIM+装配式”为基础，增加数智运维功能。在项目建设过程中，业主单位应监督施工单位全方位落实数智物业规划，全过程应用BIM技术，保障数据可追溯；落实物联网传感器的安装，确保功能可实现。比如，目前湖南雄天集团的青云上府项目，业主从项目开始就整体规划数智物业建设，聘请湖南中星智建作为数智物业平台建设单位，确保前期设计到后期运维无缝衔接。
湖南雄天集团的青云上府安全运维管理平台
建造创新：发挥[（BIM+M）+EPC]新型建造方式和建设管理模式优势。当前的房地产领域，单项的新材料、新技术、新工艺取得了突飞猛进的发展，但是碎片化的管理方式，与“工业化、数字化、绿色化、集约化”的要求却大相径庭。[（BIM+M）+EPC]新型建造方式和建造管理模式把现代建设链条体系中的关键主体进行重新整合，市场主体资源共享，实现“1+1+1>3”,为房地产开发产品的绿色化、工业化、数字化、智能化以及安全可控奠定坚实基础。同样，该模式在数智物业建设中也发挥着明显优势。BIM能够实现建筑信息的数字化集成，为项目后期运营管理提供数据支撑。M（部品部件生产）在项目设计前端就提前介入，深度参与联合协同设计，将后期物业管理的实际需求充分融入到前期项目策划环节，确保项目建设精准契合后期运维的期望。EPC模式能够降低项目建设过程中的沟通协调成本，确保项目整体目标的实现，助力数智物业建设的系统性和协同性，实现从设计到运营的顺畅对接。
数字设计：以BIM正向设计实现物业运维管理的数字孪生。BIM技术的核心价值在于其独特的可视化表达能力和信息整合共享功能。项目业主要将BIM技术的应用贯穿项目建设全过程，引入优质设计单位开展BIM正向设计，为后期运维打下良好基础。开展数字化交接。BIM模型可以把竣工信息以数字化方式交接到运维阶段，对建筑资产进行自动化管理。通过对资产数据信息的掌握，协助运营人员科学制定维护、维修计划，提高管理效率，降低管理成本。开展可视化嵌入。利用BIM可视化技术对建筑空间进行管理，建立数字孪生空间，使空间使用效率得到最大优化，提高建筑资产的使用价值。开展智能化预警。将BIM成果提交给智慧物业、智慧消防等数智平台，通过对建筑燃气安全、消防安全、结构安全辅之以智能感知与传输设备，进行可视化管理和预测、预报、预警，提升物业管理水平，保障建筑运维安全。
平台布置：推动物业管理平台与智能设施设备的物联感知应用。物业管理平台是数智物业运维的载体，智能物联感知设施设备为物业管理平台提供数据来源，开发企业应根据项目具体情况同步安排物业管理平台与物联感知设施设备建设，确保平台有据可依，稳定可靠。一方面，物业管理平台应基于项目BIM轻量化竣工模型，对物业服务全过程进行可视化平台开发，涵盖资产空间、综合安全、设施设备、业主服务等功能，确保功能齐全、操作简便、数据安全。另一方面，智能物联感知设施设备要能满足物业管理平台功能需求，实现人机互联，数据共享。“一物一码，一物一档”，建立设施设备数字档案，“实时监管、一码巡检、一码维护、一码查档、一码养护”，实现设备全过程闭环管理，保障设施设备使用寿命。
智能管理：用“人工智能+数智物业”平台实现全天候智慧安全巡检。安全是物业运维的“头等大事”，当前，人工智能技术飞速发展，人工智能技术运用于物业运维安全管理将有效避免安全事故发生。分析式人工智能可利用图像识别、语音识别等技术，实现可疑人员身份安全、电梯运行安全等分析。决策式人工智能利用大数据分析技术，自动将分析结果转化为具体的决策建议，从而解决燃气泄露安全、消防水压安全、电线老化漏电安全、排水接驳渗漏安全等运维问题。随着数字化的不断推进，人工智能将为智慧运维提供更高效、更精准的解决方案。
运用数字化、网络化、智能化思维，推动物业项目全生命周期现代化管理是大势所趋、大潮所向。长沙将以创新之为、实干之姿，推动物业管理提水平、上台阶，不断提升市民的幸福感、获得感、安全感。
（本文作者系长沙市住房城乡建设局党组书记、局长）
